Décence énergétique des logements : obligations et dérogations

Rappel de la Loi Climat et résilience

La loi dite Climat et résilience du 22 août 2021 (loi n°2021-1104 du 22 août 2021) visant à lutter contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets, s’articule sur plusieurs thématiques et notamment celle de l’amélioration des conditions d’isolation des logements.

Parmi ses mesures phares, la loi prévoit d’accélérer la rénovation énergétique des bâtiments à usage d’habitation et d’éradiquer progressivement les logements constitutifs de « passoires thermiques ». Ces passoires thermiques sont des logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé étiquette F ou G, c’est-à-dire les logements qui consomment beaucoup d’énergie. Les propriétaires de logements énergivores se voient imposer progressivement la rénovation de leurs logements.

L’article 160 de la loi modifie par ailleurs les critères de performance énergétique minimale autorisant la mise en location d’un logement.

Mesures d’applications apportées par le décret décence énergétique

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 paru du Journal officiel du 2 août 2023 permet de mettre en application ces mesures.

Tout d’abord, le décret précise les niveaux de performance minimaux que devront avoir les logements pour être considérés comme décents et éligibles à la location et prévoit que ces niveaux évolueront dès 2025 et jusqu’à 2034.

Le décret impose ensuite d’adapter en conséquence les contrats de location type et ajoute à la surface habitable, mentionné dans le diagnostic de performance énergétique, la superficie des vérandas chauffées.

Enfin, il fixe deux exceptions à l’obligation pour le propriétaire de mettre en conformité son logement ne respectant pas les niveaux de performances minimaux.

Réévaluation progressive des critères de décence énergétique dès 2025

Le Décret n°2023-792 du 18 août 2023 précise les niveaux de performance minimaux correspondant aux critères du logement décent.

En France métropolitaine, les critères de performance énergétique caractérisant le logement décent évolueront progressivement :

• À compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F (au 1er janvier 2028 dans les territoires ultramarins), ce qui signifie que les logements de classe G ne seront pas considérés comme décents ;
• À compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E (au 1er janvier 2031 dans les territoires ultramarins) ;
• À compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Cette réévaluation entraîne une adaptation des mentions visant la performance énergétique des logements dans les contrats types de location.

Interdiction progressive de la location des passoires thermiques à compter de 2025

Cette réévaluation des critères de performance énergétique du logement décent vise à interdire la location immobilière de tous les logements qui ne remplissent pas les critères précités.

Ainsi seront interdits à la location en France métropolitaine :

• À partir du 1er janvier 2025, les logements de la classe G au sens du DPE. Il faudra qu’un logement soit au minimum classé F pour être proposé à la location ;
• À compter du 1er janvier 2028, les logements de la classe F au sens du DPE. Il faudra qu’un logement soit au minimum classé E pour être proposé à la location ;
• À partir 1er janvier 2034, les logements de la classe E. Il faudra qu’un logement soit au minimum classé D pour être proposé à la location.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu sera :

• À compter du 1er janvier 2028, les logements de la classe G au sens du DPE. Il faudra qu’un logement soit au minimum classé F pour être proposé à la location ;
• À compter du 1er janvier 2031, les logements de la classe F au sens du DPE. Il faudra qu’un logement soit au minimum classé E pour être proposé à la location.

Cas d’exemption à l’obligation de réalisation de travaux pour mise en conformité

Le décret précise les logements pour lesquels le juge, saisi d’une demande de mise en conformité par un locataire, ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect de ce niveau de performance minimal. Il s’agit des logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales.

Les propriétaires seront donc exonérés de respecter les normes énergétiques dans les cas suivants :

• Lorsque les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement feraient courir un risque pour le bâti, notamment lorsqu’ils affectent les structures ou le clos et couvert du bâtiment. Ce risque devant être attesté par « une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art » ;
• Lorsque les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, et qui entraînent des modifications de l'état des parties extérieures ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet d’un refus de la part de l’autorité administrative compétente.

Pour chacun de ces cas, le propriétaire se doit de produire l’ensemble des pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre le niveau de performance minimal.