Le bail réel solidaire étendu aux microentreprises

Prise sur le fondement de l’habilitation donnée par LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi « 3DS », l’ Ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 relative au bail réel solidaire étend le bail réel solidaire, aux microentreprises des secteurs commerciaux et professionnels, et en définit les contours.

Définition du BRS

Mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif consistant à dissocier la propriété foncière de la propriété bâtie, afin d’abaisser le prix de commercialisation des logements. L’objectif étant en effet de permettre l’accession à la propriété immobilière aux foyers ayant de modestes revenus.

Concrètement, le BRS est un contrat de longue durée par lequel un Organisme Foncier Solidaire (OFS)[1] acquière un terrain déjà construit ou à construire, puis confère des droits réels immobiliers à l’acquéreur. Autrement dit, le preneur devient propriétaire du bâti en contrepartie d’une redevance mensuelle pour le terrain, qui reste la propriété de l’OFS.

Jusqu’à lors applicable aux seuls logements, le Gouvernement a été habilité par voie d’ordonnance à étendre le BRS aux microentreprises des secteurs commerciaux et professionnels, afin de « permettre la cohérence avec l’action publique en faveur de la revitalisation des centres-villes et le maintien ou la diversification de certaines activités commerciales artisanales dans les espaces urbains », ainsi que l’affirme le Rapport au Président de la République.

Un décret en Conseil d’Etat viendra préciser les modalités d’application de ce nouveau dispositif.

Champ d’application

L’extension du BRS aux secteurs commercial et professionnel par l’ordonnance se manifeste par la reprise des éléments constitutifs du BRS applicables aux logements, à savoir :

• Le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie, moyennant le versement d’une redevance foncière à l’OFS
• Un bail de longue durée, pouvant être renouvelé après chaque cession
• La possibilité de céder la propriété des biens immobiliers à tout moment

Au vu de son objet, le bail réel solidaire d'activité (BRSA) a été adapté :

- Extension de la nature du preneur (articles L256-2 à L256-5 du Code de la construction et de l’habitation)
Le bail sera consenti aux microentreprises respectant les critères d’éligibilité fixés par l’OFS. Ces critères se baseront sur le chiffre d’affaires, le statut et le type d’activité, dans les conditions fixées ultérieurement en Conseil d’Etat.
Le preneur devra occuper et exploiter le local sans le louer.
Le bail réel solidaire d’activité pourra également être consenti à un établissement public ou à une entreprise publique locale construisant ou réhabilitant des locaux à usage professionnel ou commercial, à condition que le loyer soit plafonné.
Pour plus de transparence, toute intention de proposer la conclusion un BRSA doit faire l’objet d’une publication préalable par les OFS ou par les opérateurs précités. Les délais et les formes de ces publicités préalables seront précisés par décret.

- Adaptation de la durée minimale du bail (nouvel article L256-1 du Code de la construction et de l’habitation)
En principe, la durée minimale des baux réels de longue durée est fixée à 18 ans. Mais au vu des spécificités de certaines activités et de la situation des microentreprises, l’ordonnance a fixé la durée minimale du bail réel solidaire d’activité à 12 ans.

- Nature de l’activité exercée dans le local (nouvel article L256-7 du Code de la construction et de l’habitation)
Afin de préserver l’attractivité des centres-villes, l’ordonnance prévoit la possibilité pour les OFS de préciser dans le bail la nature des activités exercées dans le local. En cas de cession du bail, l’acquéreur doit s’engager à en faire un critère d’agrément.
Pour tout changement d’activité pendant la durée du bail, l’accord préalable de l’OFS est nécessaire.

- Evolution de la redevance versée par le preneur (article L.256-8 CCH)
La redevance versée par le preneur pour le foncier à l’OFS sera constituée d’une part fixe et d’une part variable pouvant être modulée en fonction de l’évolution économique du preneur et des gains tirés de l’exploitation du local.

- Prise en compte de l’activité du preneur (article L.256-15 à L.256-17 du Code de la construction et de l’habitation)
Disposant d’un droit de préemption sur les droits réels immobiliers du preneur à bail, l’OFS peut proposer à ce dernier une indemnisation du fonds s’il décide de céder son local.