Les 10 propositions du gouvernement pour « Habiter la France demain »

Après huit mois de consultation auprès des citoyens et professionnels de l’habitat, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a présenté les conclusions de la démarche « Habiter la France demain », un cycle de réflexions lancé en février 2021 pour soutenir les projets vertueux et promouvoir les solutions en réponse aux défis de la ville. Il s’agissait surtout de co-construire avec l’ensemble des acteurs concernés de nouveaux « modèles d’habitats durables et désirables », à partir de l’évolution des modes de vie des Français.

Une consultation citoyenne en ligne a été menée auprès de 4 000 français. Se sont ensuite tenus des ateliers citoyens et six tables rondes thématiques, au cours desquelles de nombreux acteurs de l’habitat (bailleurs, architectes, promoteurs, élus, chercheurs, etc.) ont été invités à débattre sur le modèle de production et de conception du logement. 
Invitée le 8 septembre 2021 à la deuxième table ronde sur le thème «Intérieurs / extérieurs : bien vivre dans son logement», la présidente du CNOA, Christine Leconte, a notamment réitéré son alerte sur la perte de qualité d’usage des logements.

Au-delà de la dégradation de la qualité des logements neufs, les débats ont porté sur les enjeux environnementaux et sociaux majeurs : l’impact de la crise sanitaire sur les besoins des habitants, la cherté du foncier, les coûts de construction, l’adaptation des logements au vieillissement de la population, etc.

Pour «Habiter la France de Demain», la ministre du Logement appelle à construire un nouveau modèle d’aménagement fondé sur « l’intensité et la qualité ». Cette démarche participative a fait ressortir en particulier dix enjeux pour l’habitat de demain, décomposés en « trois impératifs » : concilier qualité de vie et densité, « rendre le logement abordable », et parvenir à un « logement évolutif ».

10 idées pour « Habiter la France de demain »

Faire de la qualité, la contrepartie de la densité

1. Gagner la bataille culturelle, sortir du rêve pavillonnaire, redorer l’image du collectif
Pour le ministère du Logement, le premier enjeu est de « gagner la bataille culturelle du logement ». Il s’agit de sensibiliser le public « aux enjeux de la construction et de l’habitat durables », afin que les Français préfèrent « l’intense à l’étalement, le collectif à l’individuel, la sobriété foncière à l’artificialisation des terres naturelles ».

2. Agir pour une meilleure qualité du logement lui-même
Face au constat général de la perte de qualité d’usage des logements neufs (réduction de surfaces, disparition progressive de rangements, mono-orientation, etc.), le ministère a annoncé le conditionnement du dispositif locatif Pinel à taux plein à des critères de qualité d’usage des logements.
Dès 2023, les logements neufs vendus et soumis à la location devront ainsi respecter trois critères de qualité d’usage pour bénéficier du dispositif «Pinel+», à savoir:

• Une surface totale minimale requise par typologie de logements: 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5;
• La présence systématique d’un espace extérieur;
• La double exposition à partir du T3.

Ces trois critères sont inspirés du rapport sur la qualité d’usage des logements neufs, remis le 5 septembre 2021 par François Leclercq, architecte, et Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne France.
Le bénéfice du taux plein du Pinel à partir de 2023 sera conditionné également au respect d’un critère de performance environnementale du logement, "allant plus loin que la RE2020» a ajouté Emmanuelle Wargon.
Le décret fixant les critères du Pinel+ sera publié d’ici la fin 2021.
En parallèle, l’Etat souhaite accompagner les futurs acquéreurs, locataires, dans le choix de leur logement. Des travaux ont été engagés en ce sens avec l’association Qualitel pour l’élaboration d’un outil tel qu’un « nutriscore du logement ».

3. Reconquérir les entrées de ville, dynamiser les quartiers pavillonnaires.
Rechercher «l’intensité et la qualité » doit devenir une priorité, «surtout dans les territoires les plus dépourvus». Pour cela, le gouvernement envisage de mettre en place «un dispositif national dédié à la reconquête des entrées de ville et des zones pavillonnaires», en s’appuyant notamment sur les enseignements tirés du programme Action Cœur de Ville et la démarche Ecoquartiers.

4. Soutenir les élus avec des engagements réciproques, des contrats rénovés
Dans le cadre des contrats de relance du logement recommandés par la commission Rebsamen, les communes ayant atteint leurs objectifs de production de logements bénéficieront d’une aide de l’Etat de 1500€ par logement autorisé. Une aide qui doit permettre le financement des équipements publics.
Pour garantir la qualité d’usage de ces logements, une capitalisation des chartes locales de qualité existantes sur le territoire sera menée, afin d’identifier les bonnes pratiques tout en pointant les écueils à éviter. Le gouvernement attend en outre des aménageurs de montrer l’exemple en matière de maîtrise du foncier, «en intégrant ces critères de qualité dans leurs consultations».

Rendre le logement plus abordable

5. Plus de logement social, plus de logement intermédiaire, un parc privé mieux mobilisé
Plusieurs actions sont prévues pour produire plus de «logements abordables»:

• Pour relancer la construction du logement social, le gouvernement a signé un « protocole » avec le secteur HLM pour produire « 250 000 logements sociaux en 2 ans ». ;
• Pour développer le logement intermédiaire, le PLF2022 prévoit le rétablissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour ces logements, tout en compensant le coût total pour les opérateurs.
• Pour « mieux mobiliser le parc privé », le gouvernement souhaite rendre plus incitatif le dispositif « Louer abordable » - qui octroie un avantage fiscal au bailleur louant un logement à loyer maîtrisé. Pour cela, il prévoit la modification des plafonds de loyers en cohérence avec le marché local, et des avantages fiscaux en découlant.

6. Innover pour faire baisser les coûts de construction
Pour « produire plus et mieux », il est nécessaire « d’aller vers plus d’innovation dans nos modes de constructions», rappelle le gouvernement, qui y consacre des investissements (675M€ au moins) pour :

• Développer davantage la filière bois ;
• Promouvoir la construction hors site ;
• Promouvoir des modèles d’aménagement innovants en faisant émerger des démonstrateurs ;

7. Réguler le foncier pour maîtriser les prix
Le ministère rappelle d’abord les mesures prises depuis 2017 pour développer les organismes de foncier solidaire (OFS) et les PLU intercommunaux, ou encore améliorer la transparence sur le foncier disponible (Observatoires de l’habitat). Il annonce désormais l’organisation des « Assises du foncier », qui devront « réinterroger les leviers fiscaux et réglementaires » pour lutter contre la spéculation tout en favorisant le recours au démembrement de propriété.

Atteindre le logement évolutif qui accompagne et s’adapte aux évolutions des modes de vie

8. Adapter le logement à l’âge : simplifier et unifier les aides
En s'inspirant du dispositif MaPrimeRénov' pour la rénovation énergétique, les ministères en charge du Logement et de l'Autonomie travaillent à la mise en place « [d’] un parcours usager et une aide uniques ». Ce dispositif s’appellerait « MaPrimeAdapt' », et pourrait être cumulable avec MaPrimeRénov'.

9. Transformer quatre fois plus de bureaux en logements à horizon dix ans.
Pour le gouvernement, les « limites écologiques » de la démolition-construction appellent à multiplier les opérations de transformation sur l’existant, en passant « de quelques opérations exemplaires à un mouvement de fond". L’objectif est de passer d'environ 350 000 m2 transformés par an aujourd’hui (soit 5 000 logements) à 1,4 million de m2 dans dix ans, soit une multiplication par quatre.
Ce nouveau modèle de construction demande en outre de favoriser le changement d’usage des locaux, avec notamment "des destinations moins définies dans les PLU, voire dans les permis de construire".

10. Réduire les temps de transport, développer les tiers-lieux
En permettant de « créer de nouveaux liens », de favoriser l’émergence d’initiatives collectives tout en mobilisant le bâti existant, les tiers-lieux constituent une réponse « adaptée » aux territoires urbains comme ruraux. Ces espaces devront être intégrés dans la programmation des opérations d'aménagement, afin de « développer l'offre de tiers-lieux en rez-de chaussée des immeubles, dans les quartiers et les cœurs de ville », a ajouté le ministère du Logement.

Lancement de l’AMI « Engagés pour la qualité du logement de demain »

En partenariat avec la ministre de la Culture, Roselyne Bachelot, la ministre du Logement a annoncé l’ouverture de l’appel à manifestation d’intérêt « Engagés pour la qualité du logement de demain », lancé par le GIP EPAU (Europe des projets architecturaux et urbains) le 14 octobre 2021. Cet appel à manifestation d’intérêt vise à expérimenter et inventer de « nouveaux modes de faire » dans la production et la conception de logements.

Le CNOA soutien cette initiative, et invite tous les architectes innovants dans le logement (neuf et rénovation) à candidater avant le 18 février 2022 !

>> Pour candidater, retrouvez toutes les informations (Cahier des Charges, Calendrier, etc.)

>> Pour aller plus loin : Consulter le dossier de presse «Habiter la France de demain» (24 pages)