Quelle autorisation d’urbanisme est nécessaire pour l’installation d’une Tiny House ?

La commission d’enrichissement de la langue française a publié au Journal officiel du 29 juin dernier une liste de termes élaborée par des experts de l’urbanisme, parmi lesquels la « Tiny House ». Cette dernière reçoit l’appellation officielle de « minimaison » ou « micromaison » et elle est définie comme un « type d’habitation souvent choisi pour des motifs économiques et écologiques ».

Cet habitat alternatif qualifié de plus éco-responsable se développe de plus en plus. S’agissant de son implantation et du type d’autorisation d’urbanisme nécessaire, le régime juridique applicable est multiple. Il est nécessaire de distinguer les Tiny House qui constituent l'habitat permanent de leur utilisateur de celles qui, dotée d’un dispositif de mobilité permanente, sont qualifiées d’habitation légère de loisir. 

Une micro-maison sera assimilée à une habitation légère de loisir, en toute logique, lorsqu’elle est utilisée à des fins de loisir et qu’elle dispose d’un moyen de mobilité permanent et elle sera ainsi soumise à un régime spécifique prévu par le code de l’urbanisme. 

Une micro-maison sera en revanche qualifiée de résidence démontable constituant l’habitat permanent de ses utilisateurs dès lors que l’installation ne dispose pas de fondation, qu’elle est rapidement et facilement démontable, qu’elle dispose d’équipements intérieurs ou extérieurs, qu’elle peut être autonome vis-à-vis des réseaux publics et qu’elle est occupée à titre de résidence principale au moins huit mois par an. 

Régime applicable aux micro-maisons constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové, dite « ALUR », a donné une existence juridique à l’habitat léger par l’introduction d’un nouveau régime applicable aux « résidences démontables servant de résidence permanente ».

L’article R. 111-51 du code de l’urbanisme dispose désormais que : 

« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d'équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l'habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables. »

Il s’agit notamment des yourtes, des tipis ou encore des « Tiny House ». 

Si le code de l’urbanisme prévoit désormais une définition pour ce type d’habitation, il ne prévoit pas de les soumettre à un régime juridique assoupli. Elles sont soumises au droit commun des constructions. Il est seulement prévu des règles spécifiques pour l’aménagement du terrain destiné à accueillir plusieurs micro-maisons. 

Dans tous les cas, la construction devra respecter les règles d’urbanisme applicables à toute construction. Le terrain d’implantation devra être classé en zone constructible du plan local d’urbanisme ou en secteurs dit « STECAL » d’une zone agricole ou naturelle telle que définie par l’article L. 151-13 du code de l’urbanisme. 

Dès lors que le propriétaire ne souhaite installer qu’une seule micro-maison, il sera soumis au droit commun comme pour toute construction. Ainsi, il devra déposer une déclaration préalable pour l’installation d’une micro-maison dont soit l’emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à cinq mètre carrés et répondants aux critères cumulatifs suivants (article R. 421-9, a) du code de l’urbanisme) : 

• une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à douze mètres ;
• une emprise au sol inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
• une surface de plancher inférieure ou égale à vingt mètres carrés.

Au-delà de ces surfaces, le pétitionnaire devra déposer un permis de construire. 

L’aménagement d’un terrain destiné à accueillir plusieurs micro-maisons est soumis à déclaration préalable dès lors que la surface de plancher totale créée est inférieure ou égale à 40 mètres carrés, et à permis d’aménager au-delà de 40 mètres carrés (article R. 421-23, l du code de l’urbanisme). 

Régime applicable aux micro-maisons conservant un moyen propre de mobilité et destinées à un usage de loisir

S'agissant de « Tiny House » conservant en permanence un moyen de mobilité et destinées à un usage de loisir, elles peuvent être assimilées soit à des caravanes, soit à des résidences mobiles de loisirs (RML). 

Dans les deux cas, la qualification est subordonnée au maintien des moyens de déplacement. La micro-maison sera qualifiée de caravane dès lors qu’elle dispose d’une autorisation pour circuler, elle sera qualifiée de résidence mobile de loisir si elle n’est pas homologuée pour circuler. 

Application du régime juridique de la caravane à la micro-maison

Les caravanes, et donc les micro-maisons lorsqu’elles répondent à la définition de « caravane », peuvent être installées sur un terrain privé partout où ça n’est pas expressément interdit et dès lors que le terrain est situé en zone constructible. 

L’installation d’une caravane pour une durée inférieure à trois mois ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme. 

Au-delà de trois mois cumulés sur une année, une déclaration préalable est nécessaire (article R. 421-23, d° du code de l’urbanisme). 

De nombreuses interdictions viennent néanmoins limiter les possibilités d’installation des caravanes.

Au niveau national, il est interdit d’installer des caravanes dans les zones où le camping est interdit.

Le camping est interdit : sur le rivage de la mer, dans les sites inscrits ou classés monuments historiques, dans les sites patrimoniaux remarquables, aux champs de visibilités des édifices classés ou inscrits au titre des monuments historiques, dans les parcs et jardins classés ou inscrits et dans un rayon de 200 mètres autour des points de captage d’eau destinée à la consommation. 

Par ailleurs, le code de l’urbanisme interdit l’installation de caravanes dans les bois et forêts. Ainsi, une micro-maison même si elle est construite en bois et qu’elle s’intègre parfaitement dans son environnement, dès lors qu’elle remplit les conditions de qualification de caravane, ne pourra pas être installée dans les espaces désignés comme bois et forêts. 

En plus de ces interdictions d’application nationale, d’autres interdictions locales peuvent s’ajouter. 

En premier lieu, le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu peut délimiter des zones dans lesquelles le camping est interdit, ce qui implique l’impossibilité d’installer une caravane quelle qu’en soit la durée (article R. 111-49). 

En second lieu, le maire peut interdire par arrêté la pratique du camping dans certains lieux déterminés sur le territoire de sa commune, pour des motifs liés à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques, aux paysages naturels ou urbains, à la conservation des perspectives monumentales, à la conservation des milieux naturels ou encore à l’exercice des activités agricoles et forestières. 

Application du régime juridique de la résidence mobile de loisir à la micro-maison

Le code de l’urbanisme prévoit un régime spécifique restrictif pour l’installation de RML ou « mobil-home ». 

A l’inverse des caravanes, les résidences mobiles de loisir, et donc les micro-maisons lorsqu’elles répondent à cette définition, ne peuvent être installées que dans des lieux expressément autorisés par la réglementation.

Il s’agit (article R. 111-42) :

• Des parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d'emplacements ou par location d'emplacements d'une durée supérieure à un an ;
• Des villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ;
• Des terrains de camping régulièrement créés, à l'exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.

Il existe des régimes d’exception permettant l’installation de résidence mobile de loisir en dehors de ces trois lieux. 

Un régime exceptionnel prévoit des dispositions dérogatoires applicables à l'installation d'équipements constituant l’habitat permanent des gens du voyage. 

De même, les résidences mobiles lorsqu’elles servent au relogement provisoire des personnes victimes d’une catastrophe naturelle ou technologique peuvent être installées sur d’autres terrains que ceux visés à l’article R. 111-42 du code de l’urbanisme.