Une extension ne peut pas avoir de dimensions supérieures à la construction existante

Par un arrêt en date du 9 novembre 2023, le Conseil d’Etat est venu clarifier la notion d’extension d’une construction existante.

Il énonce que, lorsque le PLU ne le fait pas, l’extension est définie comme "un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celles-ci".

Ce faisant, le Conseil d’Etat confirme sa jurisprudence antérieure s’agissant du critère du "lien physique et fonctionnel" avec la construction existante et vient ajouter le critère de "dimensions inférieures de l’extension" par rapport à la construction.

Une extension dont la surface de plancher est supérieure à celle du bâtiment existant sera donc qualifiée de construction nouvelle.

S’agissant de la notion de lien physique et fonctionnel, une construction présente un "lien physique" lorsque les différents éléments de la construction sont appréhendés comme un tout structurellement indissociable. C’est par exemple le cas d’un mur de soutènement, une piscine et la terrasse entourant le bassin (Conseil d’Etat, 17 décembre 2003, n°242282). Le lien fonctionnel s’entend de l’interdépendance des constructions, par exemple, une antenne-relais et le local technique nécessaire à son fonctionnement (Conseil d’Etat, 9 juillet 2014, n°373295). 

La Haute juridiction administrative reprend ainsi les termes de la définition donnée par le Lexique national d’urbanisme qui énonçait, d’ores et déjà, que : 

"L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement) et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante."

Pour rappel, ce Lexique national de l’urbanisme n’a pas de valeur juridique contraignante, dès lors qu’il n’a pas fait l’objet d’une validation par arrêté ministériel, tel que prévu par l’article R. 111-1 du Code de l’urbanisme.

Le Conseil d’Etat consacre donc une valeur jurisprudentielle à la définition donnée par le Lexique national juridique.

Le recours obligatoire à l’architecte en cas d'extension

S’agissant de la question relative au recours obligatoire à l’architecte pour une extension d’un bâtiment existant, le troisième alinéa de l’article R. 431-2 du Code de l’urbanisme prévoit que :

"Les demandeurs d'un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser l'un des plafonds fixés par le présent article."

Il ressort de ces dispositions, et de l’interprétation faite par le juge administratif, que le recours à l’architecte est obligatoire pour une demande d’extension d’un bâtiment, dès lors que ce projet est soumis à un permis de construire et que la surface de plancher initiale du bâtiment dont la transformation a été autorisée est supérieure à 150 mètres carrés (Conseil d’Etat, 30 mai 2007, n° 292741) ou que la surface de plancher du bâtiment après extension est supérieure à 150 mètres carrés (Cour administrative d’appel de Paris, 27 avril 1999, n°97PA01588).

Exemples :

• Une extension de 45 m² sur un bâtiment de 130 m² = dépôt d’un PC et recours obligatoire à l’architecte ;
• Une extension de 70 m² sur un bâtiment de 50 m² = construction nouvelle, dépôt d’un PC et pas de recours obligatoire à l’architecte ;
• Une extension de 45 m² sur un bâtiment de 160 m² = dépôt d’un PC et recours obligatoire à l’architecte.